כיצד לבחור נכון נכס מניב בחו"ל
בחיפוש אחר השקעה פיננסית חכמה, רבים מבין המשקיעים מעדיפים לקנות נכסי נדל"ן מניב בחו"ל. מהו נכס מניב? וכיצד בוחרים בנכס הנכון?
הריבית האפסית בבנקים הובילה בשנים האחרונות את המשקיעים, קטנים וגדולים כאחד, לחפש אחר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות שיניבו תשואה הולמת על הכסף. במצב הקיים של השווקים הפיננסיים המקומיים והיצע ההשקעות העומד בפני בעלי ממון, כמעט כל אדם המבין בתחום ימליץ לכם לקחת את הכסף ששוכב לכם בבנק וצובר בעיקר אבק, ולבצע באמצעותו השקעה בנדל"ן. הסתערות המשקיעים על השוק הובילה לזינוק מחירים מטאורי במחירי הנדל"ן בישראל, במה שאנו מכנים היום "בועת הנדל"ן". על אף העובדה כי רבים טוענים שהגיע העת "לשבת על הגדר" בכל הקשור להשקעה בנדל"ן נוכח הקפיצה במחירים, נראה כי שוק הנדל"ן ממשיך להוות האופציה המועדפת על המשקיעים, בייחוד כשמדובר בהשקעה בנכסי נדל"ן מניב.
מהו נכס נדל"ן מניב?
נדל”ן מניב יכול להיות דירה להשקעה שרכשנו על מנת לקבל ממנה הכנסה קבועה באמצעות שכר דירה. נדל”ן מניב הוא גם מתחם דירות מאוכלס, קניון שמשכיר את חנויותיו, מגרש חנייה, בית מלון, בית אבות, בית חולים ועוד ועוד. המשותף לכולם הוא שהם מניבים הכנסה באמצעות קבלת תשלומים משכר דירה. הרווח למשקיע בנדל”ן מניב מגיע משני מקורות – דמי שכירות קבועים והרווח שיגיע ממכירת הנכס בעתיד, במחיר גבוה יותר מהמחיר הראשוני בו רכשנו את הנכס.
כיצד לבחור נכס מניב?
לפי מצב השוק ותחזיות צמיחה: גם בתחום הנדל"ן כמו בכל תחום כלכלי הנוסחה לרווחיות היא לקנות בזול ולמכור ביוקר. כמובן בזמן הרכישה לא ניתן לדעת בדיוק באיזה מחיר ימכר הנכס בהמשך, כדי להגיע לדיוק מירבי ככל האפשר יש לבחון את מאפייני האזור, הפיתוח הצפוי בו והשוואה לעלויות הנכסים ועסקאות נדל"ן דומות שבוצעו באזור.
מיקום ההשקעה: האם נכס הנדל"ן הצפוי הוא במדינה איתנה כלכלית עם נתונים ברורים של צמיחה, או במדינה שנמצאת בתהליך של צמצום כלכלי? ומה מיקומו המדויק של הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש? הפערים העצומים בין המיקומים הספציפיים מעלים את החשיבות של הבנת מיקום הנכס הנרכש באותה מדינה. עצה, כדאי להתמקד במדינות חזקות כלכלית או כאלה המוכיחות כי הן נמצאות במסלול של צמיחה כלכלית. לגבי בחירת המיקום באותן מדינות, אל תסתבכו: התמקדו בבירה הכלכלית של אותה מדינה, בה נמצאים הנכסים ונקודות המסחר המבוקשים ביותר.
תשלומים נלווים לרכישה: יש לברר היטב מהם התשלומים הנלווים לרכישה, המתקיימים, למעשה, בעת רכישת נכס בכל מקום. מהם תשלומי הארנונה בהם חייב הנכס? מהו התשלום עבור ועד הבית? האם מתוכנן שיפוץ כללי בבניין אשר בו בעל הנכס מחוייב להשתתף על פי חוק? האם יש לשלם לאיש תחזוקה העובד בבניין על בסיס קבוע? מומלץ מאד לברר את כל אלו ועוד על מנת להימנע מהוצאות אותן לא הבאנו בחשבון.
ענייני מיסים ובירוקרטיה: מומלץ ללמוד ולדעת היטב את תנאי הבירוקרטיה לדוגמא לפני רכישת נכס נדל"ן בארה"ב מומלץ להוציא ויזה לארה"ב ואת חבות המיסוי ברכישת נדל"ן זר, וזאת על מנת להבטיח התנהלות יעילה, מהירה וכלכלית ברכישת נכס נדל"ן בחו"ל.