כיצד מאתרים נדל"ן מניב?
קיימות עסקאות רבות בתחום הנדל"ן המניב, אשר ניתן באמצעות ביצוע פעולות להשביח בהם נכסים. ההשבחה לרוב תתבצע באמצעות יישום אסטרטגיות באמצעותן יגבר קצב ההכנסות מפעילות נכסים אלו. בעלי המקצוע העוסקים בתיווך נדל"ן מניב בקיאים ביישום אסטרטגיות אלו, ויודעים כיצד לזהות הזדמנויות למימושן.
אסטרטגיות מובילות
- קנייה מרוכזת של כמה נכסים – אחת האסטרטגיות המיושמות בתחום הנדל"ן המניב הינה ביצוע רכישה גדולה, הכוללת כמה וכמה נכסים. רכישת כמות נכסים תוזיל באופן משמעותי את עלות רכישת כל נכס בנפרד. מרבית הנכסים שיוצעו לרכישה באופן זה יוצעו במחיר נמוך ממחיר השוק, וזאת לאור רצון בעליהן "להיפטר" מהנכסים בזמן קצר. באם המוער מנסה זמן רב למכור נכס ללא הצלחה, יתכן ויציע לרכישה קבוצת נכסים במחיר מוזל, על מנת לזרז את ביצוע העסקה. באופן זה זוכה הרוכש ביתרון כלכלי כפול. מחד נמכר כל נכס במחיר נמוך באופן יחסי, ומצד קיימת לו האפשרות להשבחת כל אחד מהנכסים ומכירתם בתשואה גבוהה כנכסים בודדים. חשוב כמובן להיוועץ עם איש נדל"ן הבקיא בסוג רכישות מסוג זה על מנת לוודא שאכן קיימת היכולת הכלכלית והתזרימית לביצוע רכישה בסדר הגודל המדובר.
- רכישת נכס שמוצע מתוך אילוץ הבעלים – כאשר בעל נכס מסחרי נאלץ למכור את הנכס מסיבה כזו או אחרת, שאינה מתוך רצון, יכולת המשא ומתן שלו יורדת, דבר המיטיב עם הקונה. הדבר מייצר הזדמנויות גם עבור רכישת הנכס ישירות מהמוכר וגם באם מעורב בעסקה כונס נכסים. חברה אשר נכסיה הועמדו למכירה אצל כונס נכסים, לאור מצב של פשיטת רגל, נכסיה יוצעו במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק.
- פער בין הפוטנציאל לזרם התקבולים – קיימים נכסים בעלי נתוני פתיחה שאינם מטיבים עם הנכס. נכסים אשר אינם מנוצלים במלואם, או נכסים אשר מושכרים במחירים נמוכים. במצב כזה ביצוע הערכת השווי לא יגלם את מלוא הפוטנציאל של הנכס, ותוצג תמונה נוכחית בעלת שווי נמוך יותר מהשווי הפוטנציאלי הקיים. מומחים בתחום נדל"ן מניב יודעים לזהות ולאתר נכסים מסוג זה, לרכוש אותם על בסיס הערכת השווי הנוכחית, הנמוכה, ולהשביח אותם לכדי מלוא הפוטנציאל בהם. עסקה כזו יכולה להיות מאוד משתלמת באם יודעים לזהות אותה בזמן.
- אי ניצול זכויות בניה – אסטרטגיה נוספת בה נוקטים אנשי הנדל"ן המסחרי היא זיהוי ואיתור נכסים בהם לא מומשו ונוצלו כל זכויות הבניה. עבור מ"ר שטרם נוצלו לבניה ניתן להשיג פוטנציאל השבחה נוסף, אשר לאחר בנייתן יוסיפו ויעשירו את מחיר הנכס. חשוב כמובן לבצע את הבדיקות הכלכליות לשם ווידוא כי תוספת הבניה תכוסה כלכלית בעזרת פוטנציאל הרווח מתוספת זו. כמו כן יש לבצע בדיקות מול הרשויות המקומיות במטרה ללמוד על תוכניות עתידיות. תוספת של שכונת מגורים יכולה להשביח את הנכס לאור גידול בקהל יעד לאזור, לעומת סיכון שעלול להיווצר ליכולת ההשבחה באם מתוכננת בנייה של נכסים מסחריים נוספים ויצירת תחרות.
- שדרוג נכס מניב – שיפוץ של נכס מסחרי , גם אם קיימת בו כרגע פעילות שוטפת, יכול לגרום להשאת ערכו בצורה משמעותית. נכסים שלא בוצעו בהם עבודות תחזוקה מורידים משמעותית את נכונות הקונים להגיע אליהם, ולפיכך את רמת ההכנסה שניתן להשיג מנכסים אלו. ביצוע שיפוץ ושדרוג רמת התחזוקה יאפשרו הן להגדיל את מחיר השכירות הנגבה מהנכס, והן יעודדו קהל קונים רחב יותר להגיע, דבר אשר יגרום להגדלת ההכנסה השוטפת מהנכס. גם כאן חשוב כמובן לעשות חישוב כלכלי ולוודא שעלות השיפוץ תכוסה על ידי תוספת ההכנסה.